Published 2026-07-11.
Last modified 2026-07-14.
Time to read: 15 minutes.
private collection.
Shown to Pierre from the City of Montreal Inspection Department 2026-07-14.
French (Traduction)
La version originale de ces documents a été rédigée en anglais et traduite en français par Google Traduction à titre de courtoisie. Si la traduction s’avère malhabile, veuillez vous référer au texte original en anglais ci-dessous.
Courriel
À : Daniel Laforme et Julie Beland
Objet : Proposition concernant le bâtiment accessoire/hangar arrière
Le rapport sur l’état de la propriété que j’ai remis à Julie et à l’agent immobilier le 16 juin 2026 énumérait un certain nombre de problèmes concernant la propriété. Julie et l’agent ont parcouru ensemble mon appartement ainsi que le bâtiment accessoire/hangar et ont examiné chaque problème en détail.
Au lieu de s’attaquer à l’un ou l’autre de ces problèmes, Daniel est venu me voir une heure plus tard et a très clairement déclaré qu’il n’avait aucune intention d’effectuer le moindre entretien parce qu’il avait d’autres priorités. Le terme juridique pour ce mépris délibéré est « faute lourde ». J’ai répondu qu’il avait clairement abandonné ses obligations d’entretien depuis longtemps, et cela demeure un fait incontesté. Pendant des années, sa réponse typique aux problèmes concernant le bâtiment était un dédaigneux « Je vais y penser », sans jamais passer à l’action.
Vous avez ensuite décidé de tenter de mettre la maison en vente « telle quelle ». Bien que cela m’ait causé un bouleversement considérable, j’ai proposé une formule d’extrême coopération, par laquelle je renoncerais à certains droits de locataire, pour notre bénéfice mutuel. Cependant, vous avez rejeté cette offre et, par conséquent, vous n’avez pas pu photographier mon appartement pour que l’immeuble puisse être mis en vente. Une heure ou deux après l’échec de la séance photo, vous êtes partis discrètement vers une destination inconnue, peut-être pour le reste de l’été.
Une semaine plus tard, il est devenu évident que la tentative de mettre la maison en vente a échoué. Cet échec n’est pas surprenant ; ce qui est surprenant, c’est que même si j’avais remis à l’agent immobilier et à Julie une copie du rapport sur l’état de la propriété, on a tenté de vendre la maison en l’état, malgré un danger sanitaire connu.
Vous ne pouvez pas fuir vos problèmes
Dans cet ensemble de documents, nous abordons l’infestation d’écureuils mentionnée dans le rapport sur l’état de la propriété, comme suit :
Le revêtement extérieur du côté ouest du bâtiment accessoire se détache, permettant à la faune (des écureuils) d’y élire domicile. Cela a entraîné la destruction massive des biens personnels du locataire qui y étaient entreposés.
Aucune compensation n’a encore été offerte.
Je vous écris pour vous soumettre une proposition mutuellement avantageuse afin de résoudre les problèmes en suspens concernant le bâtiment accessoire/hangar. Cette approche vous aide à préparer votre propriété pour la vente, à protéger votre équité financière et à favoriser un climat de coopération qui évite une surveillance municipale externe, des pénalités et des conséquences négatives à long terme.
Comme nous l’avons constaté lors de la récente visite de votre photographe immobilier, le non-respect des droits fondamentaux des locataires a des conséquences. Parce que vous avez refusé ma proposition précédente, pourtant juste et extrêmement généreuse, j’ai fait valoir mes droits de locataire, ce qui a empêché la prise de photos de l’appartement et des balcons extérieurs.
Infestation d’écureuils
Cette proposition aborde votre manquement continu aux obligations légales du locateur en vertu du Code civil du Québec concernant l’entretien et l’habitabilité du logement, le tout présenté dans un esprit de coopération. Comme l’illustre votre expérience récente avec la proposition précédente, un défaut d’entente aura des conséquences négatives.
Bien que je comprenne que vous puissiez vous sentir dépassés, une infestation de rongeurs documentée constitue un défaut critique du bâtiment en vertu des règlements municipaux de Montréal.
J’ai préparé un dossier de preuves concernant l’infestation, comprenant mon rapport sur l’état de la propriété du 16 juin, ainsi que des vidéos et des photographies des écureuils à l’intérieur de la structure. Ce dossier de preuves est horodaté et constitue un enregistrement des cas de non-conformité actifs qui sera remis à l’inspecteur si nécessaire.
Une intervention municipale serait lourde et coûteuse. En vertu de l’article 1854 du Code civil du Québec (CCQ), le locateur est tenu par la loi de délivrer le bien loué en bon état de réparation et de garantir qu’il peut servir à l’usage pour lequel il a été loué. De plus, l’article 1910 CCQ stipule explicitement que le locateur est tenu de délivrer un logement en bon état d’habitabilité et de le maintenir ainsi.
Le Règlement 03-096 de la Ville de Montréal contient les articles suivants :
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Article 4 : Le règlement stipule explicitement qu’il s’applique non seulement aux logements résidentiels principaux, mais également à tous leurs accessoires architecturaux — en énumérant spécifiquement les hangars, balcons, garages et remises.
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Article 25 : Sous la section Salubrité, la ville déclare que toute condition menaçant la santé ou la sécurité des occupants ou du public est interdite. Elle ordonne explicitement l’éradication totale de la vermine et des parasites (« la vermine »).
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Article 25, 3° : Le règlement interdit explicitement et exige l’élimination de « l’accumulation ou l’utilisation de produits ou de matériaux qui dégagent des odeurs nocives ». L’urine et les excréments d’écureuils séchés créent une odeur intense de risque biologique que le propriétaire est légalement contraint de décontaminer.
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Selon les protocoles d’application de la Ville de Montréal, une intervention d’extermination n’est pas considérée comme complète du simple fait que les animaux ont été capturés. La ville exige l’élimination des traces biologiques laissées derrière eux, car les déjections de rongeurs contiennent des phéromones qui attirent de nouveaux animaux au même endroit, rendant la réparation inutile.
Votre affirmation selon laquelle le bâtiment accessoire/hangar n’est pas explicitement mentionné dans le bail est juridiquement non pertinente. Depuis plus de 6 ans, je détiens la possession exclusive et ininterrompue du niveau supérieur du hangar. De plus, le seul accès à ce niveau supérieur se fait par mon balcon privé et l’issue de secours dédiée.
L’inspecteur de la ville ne se souciera pas de savoir si le hangar est mentionné ou non dans le bail ; il constatera la présence d’une structure infestée de parasites directement reliée à l’issue de secours obligatoire d’un locataire. La ville tiendra les propriétaires responsables du danger.
Dès qu’un inspecteur consigne une infestation active conformément au règlement 03-096, les responsabilités financières comprennent :
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Avis de non-conformité enregistré : L’infraction à la salubrité est jointe au dossier de l’immeuble à la ville, créant un dossier officiel de non-conformité. Au Québec, cela constitue un obstacle majeur au transfert d’une propriété ; il doit obligatoirement être déclaré sur la Déclaration du vendeur, ce qui réduit considérablement la valeur de la propriété et donne à tout acheteur des motifs immédiats pour se désister ou intenter une poursuite.
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Frais d’inspection administratifs : La ville facture des frais typiques de 150 $ à 300 $ par déplacement pour la visite initiale de l’inspecteur et pour chaque vérification de conformité subséquente.
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Factures d’entrepreneurs d’urgence : En cas d’échec d’une vérification de conformité, la Ville invoque l’article 17 pour exécuter de force l’expulsion des parasites, le scellement de la structure et le nettoyage des risques biologiques. Ces contrats publics d’urgence sont facturés aux tarifs municipaux les plus élevés, coûtant généralement des milliers de dollars.
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Surcharge administrative obligatoire de 15 % à 20 % : La ville ajoute une surcharge de gestion administrative obligatoire de 15 % à 20 % directement sur la facture de l’entrepreneur avant de reporter la totalité du solde sur votre rôle d’évaluation foncière annuelle (taxes foncières).
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Amendes de cour cumulatives : La pénalité légale s’accumule par jour pour chaque période de 24 heures où une infraction demeure non corrigée. Si vous mettiez 30 jours à résoudre ce problème sous les ordres de la ville, cela se traduirait par 20 jours de non-conformité active, accumulant des amendes de 2 500 $ à 5 000 $ par jour, pour un total de 50 000 $ à 100 000 $ uniquement en amendes de la Cour municipale.
Puisque vous avez ignoré le rapport sur l’état de la propriété, l’inspecteur de la ville est fortement susceptible de refuser toute demande de prolongation, en appliquant les délais les plus serrés et les mesures d’exécution légales les plus sévères.
En résumé, la gestion de ce problème par la Ville de Montréal risque de vous coûter les montants suivants, en plus d’une tache au dossier de la propriété :
| Composante de coût | Estimation basse | Estimation haute |
|---|---|---|
| Amendes de cour cumulatives (20 j) | 50 000 $ | 100 000 $ |
| Coûts d’entrepreneurs d’urgence | 3 500 $ | ??,??? $ |
| Frais d’administration et d’insp. | 300 $ | 900 $ + |
| Surcharge administrative 15%-20% | 525 $ | 1 200 $ + |
| Coût Total | 54 325 $ | 102 100 $ + |
Alternativement, cette situation peut se régler à l’amiable entre nous. Vous trouverez ci-joint deux courts documents : une PROPOSITION décrivant la logistique de la remise en état, et une ENTENTE CONCERNANT L’UTILISATION distincte, en deux points, documentant nos arrangements résidentiels établis. L’Entente concernant l’utilisation n’affecte pas mon bail et ne crée pas d’avis de non-conformité ni de droit réel ou de charge contre le Registre foncier qui pourrait autrement dissuader un acheteur.
Action
Veuillez consulter les pièces jointes ci-dessous. Pour éviter l’intervention de la Ville de Montréal, j’exige votre acceptation de cette proposition par retour de courriel avant midi le lundi 13 juillet. Rappelez-vous que le fait de suggérer la moindre modification équivaut à un refus de l’offre, et cela signifie probablement que vous devrez revenir en voiture directement de l’endroit où vous vous trouvez afin de faire face à l’inspecteur de la ville.
Cordialement,
Mike
PROPOSITION DE REMISE EN ÉTAT DE LA PROPRIÉTÉ : BÂTIMENT ACCESSOIRE/HANGAR ARRIÈRE
11 juillet 2026
Adresse : 8646 av. Henri-Julien, Montréal
Locateurs : Daniel Laforme & Julie Beland
Locataire : Mike Slinn
Ce document décrit le calendrier et les responsabilités requis pour rendre le bâtiment accessoire/hangar arrière conforme aux normes de la propriété municipale. Cette proposition présente un accommodement privé qui est substantiellement plus indulgent que les mesures d’exécution légales imposées par la Ville de Montréal en vertu du règlement 03-096.
Par exemple, cette proposition accorde un délai de 30 jours pour régler les problèmes.
La Ville de Montréal exige la résolution des problèmes de contrôle des parasites dans un délai de 10 jours. Si vous deviez prendre 30 days pour résoudre ce problème après que la Ville ait constaté un manquement, la Ville retiendrait 20 jours de non-conformité. Cela déclencherait des amendes de cour cumulatives, des frais d’inspection administratifs, l’exécution forcée par un entrepreneur en vertu de l’article 17 et des surcharges municipales, créant un coût de pénalité municipale total de 54 325 $ à 102 100 $ + facturé directement sur le compte de taxes foncières de la propriété. L’acceptation écrite de cette proposition privée évite toutes ces responsabilités, surcharges structurelles et pénalités.
Je sais que vous êtes peut-être en voyage. Comme cela ne nécessite qu’une confirmation électronique pour suspendre le dépôt de la plainte, la signature peut être exécutée facilement de n’importe où. Pour accepter la proposition et éviter ces conséquences négatives, répondez d’ici midi le lundi 13 juillet avec la mention « Nous acceptons », suivie de l’intégralité du courriel original. À défaut de ce faire, je serai contraint, en tant que locataire, de signaler le problème à la Ville de Montréal promptement à midi lundi en composant le 311.
À nouveau, comme pour ma proposition précédente, je suggère que la coopération est à notre avantage mutuel.
ÉCHÉANCIER
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ENTENTE (Avant midi le lundi 13 juillet 2026)
Les locateurs acceptent cette proposition ainsi que l’ENTENTE CONCERNANT L’UTILISATION DU BÂTIMENT ACCESSOIRE/HANGAR ARRIÈRE exactement telles qu’énoncées, par courriel.
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REMISE DE L’ACCÈS (Avant midi le jeudi 16 juillet 2026)
Les locateurs remettent une clé fonctionnelle de l’espace de rangement pour vélos situé au rez-de-chaussée du bâtiment accessoire/hangar au locataire.
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REMISE EN ÉTAT DE LA PROPRIÉTÉ (Avant midi le mercredi 12 août 2026)
Les locateurs :
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Remplacent la porte brisée du deuxième étage du bâtiment accessoire/hangar.
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Éliminent toute infestation d’animaux de la structure et scellent de façon permanente tous les points d’entrée.
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Retirent tous les excréments d’animaux accumulés, procèdent à un nettoyage en profondeur de la structure afin d’éliminer l’odeur, et désinfectent la structure.
-
Le fait de ne pas exécuter l’un ou l’autre des points ci-dessus selon des normes acceptables dans le délai imparti entraînera l’intervention immédiate de l’inspecteur de la ville.
ACKNOWLEDGEMENT OF USE OF THE REAR OUTBUILDING/HANGAR / ENTENTE CONCERNANT LE BÂTIMENT ACCESSOIRE (HANGAR) ARRIÈRE
14 juillet 2026
Adresse : 8646 av. Henri-Julien, Montréal
Entre :
- Locateurs : Daniel Laforme & Julie Beland
- Locataire : Mike Slinn
Niveau supérieur : Les parties reconnaissent l’utilisation continue par le locataire du niveau supérieur du bâtiment accessoire/hangar par l’entremise de l’issue de secours du balcon sud.
Rez-de-chaussée & Clé : Les locateurs ont fourni au locataire une clé du rez-de-chaussée du bâtiment accessoire/hangar afin de lui permettre d’y entreposer un vélo de façon sécuritaire et pratique.
English (Original)
To: Daniel Laforme and Julie Beland
Subject: Rear Outbuilding/Hangar Proposal
The original version of these documents was written in English and translated to French by Google Translate as a courtesy. If the translation is awkward, please refer to the original English text that follows.
The Property Condition Report that I handed to Julie and the real estate agent on June 16, 2026 listed a number of issues with the property. Julie and the agent walked together through my apartment and the outbuilding/hangar and examined each issue in detail.
Instead of addressing any of the issues, Daniel came to me an hour later and very clearly stated that he had no intention to do any maintenance because he had other priorities. The legal term for this deliberate disregard is gross negligence (faute lourde). I replied that he had clearly abandoned his maintenance duties long ago, and it remains an uncontested fact. For years, his typical response to issues regarding the building was a dismissive “I’ll think about it,” and never taking action.
Then you decided to try to list the house for sale as-is. Although this caused me considerable turmoil, I offered a proposal for extreme cooperation, whereby I would waive some tenant rights, for our mutual benefit. However, you rejected the offer and were as a result unable to photograph my apartment so the building could be listed for sale. An hour or two after the failed photo session you quietly left for parts unknown, possibly for the remainder of the summer.
A week later it has become apparent that the attempt to list the house for sale was unsuccessful. This failure is not surprising; what is surprising is that even though I handed the real estate agent and Julie a copy of the Property Condition Report, an attempt was made to sell the house as-is, with a known sanitation hazard.
You cannot run away from your problems
In this set of documents we address the squirrel infestation that was mentioned in the Property Condition Report, as follows:
The exterior cladding on the west side of the outbuilding is falling off, allowing wildlife (squirrels) to take up residence inside. This has resulted in extensive destruction of the tenant’s stored personal property.
No compensation has yet been offered.
I am writing to offer a mutually beneficial proposal to resolve the outstanding issues regarding the outbuilding/hangar. This approach assists you in preparing your property for sale, protecting your financial equity, and fostering a cooperative environment that does not require external municipal oversight, penalties and long-term negative consequences.
As we saw with the recent visit by your real estate photographer, a failure to address basic tenancy rights has consequences. Because you refused my previous mutually fair and extremely generous proposal, I asserted my tenant rights, which meant that the apartment and exterior balconies could not be photographed.
Squirrel Infestation
This proposal addresses your ongoing breach of statutory landlord obligations under the Civil Code of Quebec regarding property maintenance and habitability, presented with a spirit of cooperation. As your recent experience with the previous proposal illustrates, failure to agree will have negative consequences.
While I understand that you may feel overextended, a documented rodent infestation is a critical building defect under Montreal municipal by-laws.
I have prepared a dossier of evidence regarding the infestation, including my June 16 Property Condition Report, plus videos and photographs of the squirrels within the structure. This evidence dossier is timestamped and provides a record of active non-compliance that will be handed to the inspector if required.
A municipal intervention would be onerous and expensive. Under Article 1854 of the Civil Code of Quebec (CCQ), the landlord is bound by law to deliver the leased property in a good state of repair and to warrant that it may be used for the purpose for which it was leased. Furthermore, Article 1910 CCQ explicitly dictates that a landlord is bound to deliver a dwelling in a good state of habitability and maintain it that way.
Montreal By-law 03-096 contains the following articles:
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Article 4: The by-law explicitly states that it applies not just to the main residential units, but also to all of their architectural accessories—specifically listing hangars, balconies, garages, and sheds (remises).
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Article 25: Under the Sanitation section, the city declares that any condition threatening the health or safety of residents or the public is prohibited. It explicitly mandates the total eradication of vermin and pests (la vermine).
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Article 25, 3°: The by-law explicitly prohibits and demands the elimination of “the storage or use of products or materials that give off noxious odors.” Dried squirrel urine and feces create an intense biohazard odor that the landlord is legally forced to remediate.
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Under Montreal’s enforcement protocols, an extermination intervention is not considered complete just because the animals are trapped. The city requires the removal of the biological traces left behind because rodent waste contains pheromones that attract new wildlife to the same spot, rendering the repair useless.
Your claim that the outbuilding/hangar is not explicitly mentioned in the lease is legally irrelevant. For over 6 years, I have maintained exclusive, uninterrupted possession of the upper level of the hangar. Furthermore, the only access to this upper level is via my private balcony and dedicated fire escape.
The city inspector will not care if the hangar is mentioned in the lease or not; they will see a pest-infested structure directly attached to a tenant’s mandatory fire escape. The city will hold the landlords liable for the hazard.
Once an inspector logs an active infestation per by-law 03-096, the financial liabilities include:
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Registered Notice of Non-Compliance (Avis de non-conformité): The sanitation infraction is attached to the building’s file at the city, creating an official record of non-compliance. In Quebec, this operates as a major impediment to a property transfer; it must be declared on the Seller’s Declaration (Déclaration du vendeur), heavily lowering the property value and giving any buyer immediate grounds to walk away or sue.
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Administrative Inspection Fees: The city bills a typical $150 to $300 fee per deployment for the initial inspector visit and each subsequent compliance verification check.
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Emergency Contractor Invoices: Upon a failed compliance check, the City invokes Article 17 to forcibly execute pest eviction, structural sealing, and biohazard cleanup. These emergency public contracts run at premium municipal rates, typically costing thousands of dollars.
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Mandatory 15% to 20% City Surcharge: The city adds a mandatory administrative management surcharge of 15% to 20% directly on top of the contractor’s invoice before placing the entire balance onto your annual property tax roll.
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Compounding Court Fines: The statutory penalty accumulates per day for every 24-hour period an infraction remains uncorrected. If you took 30 days to resolve this under city orders, this would result in 20 days of non-compliance, accruing fines of $2,500 to $5,000 per day, totaling $50,000 to $100,000 in Municipal Court fines alone.
Because you ignored the Property Condition Report, the City Inspector is highly likely to deny any requests for extensions, applying the tightest possible timelines and the heaviest statutory enforcement.
In summary, the City of Montreal’s handling of this problem will likely cost you the following, plus a black mark against the property:
| Cost Component | Low-End Estimate | High-End Estimate |
|---|---|---|
| Compounding Court Fines (20 days) | $50,000 | $100,000 |
| Emergency City Contractor Costs | $3,500 | $??,??? |
| Administrative & Inspection Fees | $300 | $900+ |
| 15% – 20% Administrative Surcharge | $525 | $1,200+ |
| Total Cost | $54,325 | $102,100+ |
Alternatively, this can be resolved smoothly between us. Following are two short documents: a PROPOSAL outlining the remediation logistics, and a separate, two-point ACKNOWLEDGEMENT OF USE documenting our established living arrangements. The Acknowledgement does not affect my lease and does not create a notice of non-compliance (avis de non-conformité) or a real right/charge against the property register (Registre foncier) that would otherwise deter a buyer.
Action
Please review the attachments. To avoid involving the City of Montreal, I require your acceptance of this proposal by return email before noon on Monday, July 13. Remember that suggesting any changes implies a refusal of the offer, and that probably means you will find yourself driving straight home from wherever you are, so you can face the City Inspector.
Best regards,
Mike
PROPOSAL FOR PROPERTY REMEDIATION: REAR OUTBUILDING/HANGAR
July 11, 2026
Address: 8646 av. Henri-Julien, Montreal
Landlords: Daniel Laforme & Julie Beland
Tenant: Mike Slinn
This document outlines the required timeline and responsibilities to bring the rear outbuilding/hangar into compliance with municipal property standards. This proposal presents a private accommodation that is substantially more lenient than the statutory enforcement issued by the City of Montreal under By-law 03-096.
For example, this proposal allows 30 days to address the issues.
The City of Montreal requires resolution of pest control issues within 10 days. If you were to take 30 days to resolve this issue after the City found a problem, the City would deem 20 days of non-compliance. This would trigger compounding court fines, administrative inspection fees, emergency Article 17 contractor execution and city surcharges, creating a total municipal penalty cost of $54,325 to $102,100+ billed directly to the property’s tax roll. Written acceptance of this private proposal avoids all such liabilities, structural surcharges, and penalties.
I am aware that you may be traveling. Because this requires only an electronic confirmation to halt the filing, it can be executed easily from anywhere. To accept the proposal and avoid these negative consequences, reply by noon on Monday, July 13 with “We agree”, followed by the entire original email. Failure to do so will cause me as the tenant to report the issue to the City of Montreal promptly at noon on Monday by calling 311.
Again, as with my previous proposal, I suggest that cooperation is to our mutual advantage.
TIMELINE
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AGREEMENT (By Noon Monday, July 13, 2026)
The Landlords accept this proposal and the ACKNOWLEDGEMENT OF USE OF THE REAR OUTBUILDING/HANGAR exactly as stated via email.
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ACCESS DELIVERY (By noon Thursday, July 16, 2026)
The Landlords deliver a working key to the ground-floor bike storage area of the outbuilding/hangar to the Tenant.
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PROPERTY REMEDIATION (By noon Wednesday, August 12, 2026)
The landlords:
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Replace the broken second-floor outbuilding/hangar door.
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Remove all animal infestations from the structure and permanently seal all entry points.
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Remove all accumulated animal waste and thoroughly deep clean the structure to eliminate the odor and disinfect the structure.
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Failure to perform any of the above to acceptable standards within the allowable timeframe will result in the City Inspector being immediately called in.
ACKNOWLEDGEMENT OF USE OF THE REAR OUTBUILDING/HANGAR / ENTENTE CONCERNANT LE BÂTIMENT ACCESSOIRE (HANGAR) ARRIÈRE
July 14, 2026
Address: 8646 av. Henri-Julien, Montreal
Between:
- Landlords: Daniel Laforme & Julie Beland
- Tenant: Mike Slinn
Upper Level: The parties acknowledge the Tenant’s continuous use of the upper level of the outbuilding/hangar via the south balcony fire escape.
Ground Level & Key: The Landlords have provided the Tenant with a key to the ground floor of the outbuilding/hangar for the purpose of securely and conveniently storing a bicycle.
